Vender un local con cargas en Madrid
¿Tienes un local comercial con hipoteca, embargos, deudas con Hacienda o la Seguridad Social? No dejes que las cargas te impidan vender. En TASENA compramos locales con cargas, asumimos el proceso de cancelación y te pagamos al momento de la firma.
Qué significa tener un local con cargas
Una carga es cualquier obligación económica o legal que pesa sobre un inmueble. Las más habituales en locales comerciales son:
- •Hipoteca pendiente: El local está pignorado como garantía de un préstamo hipotecario.
- •Embargo judicial: Un juez ha ordenado retener el inmueble para cubrir una deuda.
- •Deuda con Hacienda: Embargo de la AEAT por impuestos impagados.
- •Deuda con Seguridad Social: Embargo de la TGSS por cuotas pendientes.
- •Anotación preventiva: Un procedimiento judicial ha registrado una demanda sobre el inmueble.
- •Usufructo o concesión: Terceras personas tienen derechos de uso sobre el local.
¿Es posible vender un local con cargas?
Sí, completamente. Lo que ocurre en la práctica es que, en una venta tradicional con inmobiliaria, las cargas complican la operación porque el comprador particular suele necesitar financiación bancaria y no puede asumir la cancelación de cargas previa.
Con un comprador directo como TASENA no hay problema. Nosotros:
- →Analizamos las cargas existentes y calculamos el importe que recibes en la firma (antes de tus impuestos como vendedor).
- →Gestionamos la cancelación de cargas en la escritura pública.
- →Pagamos el importe acordado en el momento de la firma notarial.
- →Si procede, asumimos el pago a Hacienda, al banco o al acreedor directamente.
En la escritura de compraventa se hacen constar las cargas que se cancelan con el precio de la venta, y el notario se encarga de distribuir el pago entre los acreedores. El resto es tuyo.
Ejemplo real
Un local en Madrid valorado en 150.000 € con una hipoteca pendiente de 80.000 € y un embargo de la AEAT de 15.000 €.
- Valor de mercado: 150.000 €
- Cancelación hipoteca pendiente: -80.000 €
- Cancelación embargo AEAT: -15.000 €
- Retención 3% IRPF (ingreso a cuenta de Hacienda): -4.500 €
- Recibes en la firma: 50.500 €
En la firma, el notario cancela la hipoteca, paga el embargo a la AEAT y retiene el 3% del precio de venta para Hacienda como pago a cuenta de tu IRPF. Tú recibes 50.500 € en ese momento. Sin esperas y sin papeleo.
Impuestos que tendrás que liquidar después
Además de la retención del 3% que se descuenta en la firma, como vendedor particular en Madrid tendrás que hacer frente a estos impuestos después de la venta:
- Plusvalía municipal (IIVTNU): el Ayuntamiento de Madrid grava el incremento del valor del suelo desde que adquiriste el local. Su importe depende del valor catastral del suelo, los años de tenencia y el coeficiente municipal. Puede oscilar entre varios cientos y varios miles de euros en función de cada caso.
- IRPF / Ganancia patrimonial: la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra actualizado tributa en tu declaración de la renta como ganancia patrimonial. En 2026 los tipos aplicables en toda España van del 19% al 23% según el importe de la ganancia. La retención del 3% que se descuenta en la firma se resta de lo que finalmente tengas que pagar a Hacienda en tu declaración.
Importante: estos importes son orientativos y dependen de tu situación fiscal particular, del tiempo que hayas tenido el local y del precio de adquisición. En TASENA te ayudamos a estimar estos costes para que no tengas sorpresas. Consulta con un asesor fiscal para conocer tu caso concreto.
Aviso importante: los ejemplos, cálculos y referencias fiscales de esta página son meramente ilustrativos y pueden contener imprecisiones u omisiones derivadas de cambios normativos, reformas fiscales, modificaciones de ordenanzas municipales o casuísticas particulares. Cada operación es única. Para una valoración ajustada a tu caso concreto, solicita tu asesoría personalizada.
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