Vender un local con cargas en Madrid
¿Tienes un local comercial con hipoteca, embargos, deudas con Hacienda o la Seguridad Social? No dejes que las cargas te impidan vender. En TASENA compramos locales con cargas, asumimos el proceso de cancelación y te pagamos al momento de la firma.
Te contactamos en 24-48 horas · Sin comisiones
Qué significa tener un local con cargas
Una carga es cualquier obligación económica o legal que pesa sobre un inmueble. Las más habituales en locales comerciales son:
- •Hipoteca pendiente: El local está pignorado como garantía de un préstamo hipotecario.
- •Embargo judicial: Un juez ha ordenado retener el inmueble para cubrir una deuda.
- •Deuda con Hacienda: Embargo de la AEAT por impuestos impagados.
- •Deuda con Seguridad Social: Embargo de la TGSS por cuotas pendientes.
- •Anotación preventiva: Un procedimiento judicial ha registrado una demanda sobre el inmueble.
- •Usufructo o concesión: Terceras personas tienen derechos de uso sobre el local.
¿Es posible vender un local con cargas?
Sí, completamente. Lo que ocurre en la práctica es que, en una venta tradicional con inmobiliaria, las cargas complican la operación porque el comprador particular suele necesitar financiación bancaria y no puede asumir la cancelación de cargas previa.
Con un comprador directo como TASENA no hay problema. Nosotros:
- →Analizamos las cargas existentes y calculamos el importe que recibes en la firma (antes de tus impuestos como vendedor).
- →Gestionamos la cancelación de cargas en la escritura pública.
- →Pagamos el importe acordado en el momento de la firma notarial.
- →Si procede, asumimos el pago a Hacienda, al banco o al acreedor directamente.
En la escritura de compraventa se hacen constar las cargas que se cancelan con el precio de la venta, y el notario se encarga de distribuir el pago entre los acreedores. El resto es tuyo.
Ejemplo real
Un local en Madrid valorado en 150.000 € con una hipoteca pendiente de 80.000 € y un embargo de la AEAT de 15.000 €.
- Valor de mercado: 150.000 €
- Cancelación hipoteca pendiente: -80.000 €
- Cancelación embargo AEAT: -15.000 €
- Retención 3% IRPF (ingreso a cuenta de Hacienda): -4.500 €
- Recibes en la firma: 50.500 €
En la firma, el notario cancela la hipoteca, paga el embargo a la AEAT y retiene el 3% del precio de venta para Hacienda como pago a cuenta de tu IRPF. Tú recibes 50.500 € en ese momento. Sin esperas y sin papeleo.
Impuestos que tendrás que liquidar después
Además de la retención del 3% que se descuenta en la firma, como vendedor particular en Madrid tendrás que hacer frente a estos impuestos después de la venta:
- Plusvalía municipal (IIVTNU): el Ayuntamiento de Madrid grava el incremento del valor del suelo desde que adquiriste el local. Su importe depende del valor catastral del suelo, los años de tenencia y el coeficiente municipal. Puede oscilar entre varios cientos y varios miles de euros en función de cada caso.
- IRPF / Ganancia patrimonial: la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra actualizado tributa en tu declaración de la renta como ganancia patrimonial. En 2026 los tipos aplicables en toda España van del 19% al 23% según el importe de la ganancia. La retención del 3% que se descuenta en la firma se resta de lo que finalmente tengas que pagar a Hacienda en tu declaración.
Importante: estos importes son orientativos y dependen de tu situación fiscal particular, del tiempo que hayas tenido el local y del precio de adquisición. En TASENA te ayudamos a estimar estos costes para que no tengas sorpresas. Consulta con un asesor fiscal para conocer tu caso concreto.
Aviso importante: los ejemplos, cálculos y referencias fiscales de esta página son meramente ilustrativos y pueden contener imprecisiones u omisiones derivadas de cambios normativos, reformas fiscales, modificaciones de ordenanzas municipales o casuísticas particulares. Cada operación es única. Para una valoración ajustada a tu caso concreto, solicita tu asesoría personalizada.
Cómo se cancelan las cargas en la escritura
La cancelación no ocurre antes de la venta, sino dentro de ella. El proceso habitual es:
- →Certificados de deuda actualizados. Se piden a cada acreedor (banco, AEAT, TGSS) para conocer el importe exacto el día de la firma: la deuda crece con intereses y conviene no fiarse de cifras antiguas.
- →Oferta neta. Valor del local menos deudas y costes: eso es lo que recibes. Te lo desglosamos por escrito.
- →Escritura con cancelación. En notaría se destina el precio a pagar cada carga por su orden de prioridad registral hasta dejar el local libre, y el resto se entrega a ti.
- →Inscripción registral. El notaría comunica las cancelaciones al Registro y el local queda limpio de cargas para el nuevo propietario.
En operaciones de apremio o ejecución hipotecaria los plazos aprietan: revisa la página de venta con apremio.
Errores habituales al vender con cargas
- →Creer que hay que cancelar las cargas antes de vender: no es necesario con un comprador directo; se cancelan en la propia escritura con el precio.
- →Trabajar con cifras de deuda antiguas: los intereses de demora mueven el neto; los certificados deben ser recientes.
- →No contar la plusvalía municipal (IIVTNU) en el cálculo: se paga en la venta y descuenta del neto final.
- →Ocultar una carga al principio: en la nota simple aparece todo; el momento de descubrirla define si es un dato o un problema de confianza.
Preguntas frecuentes
¿Se puede vender un local comercial con hipoteca?
Sí. TASENA compra locales con hipoteca pendiente. Analizamos las cargas y te presentamos una oferta descontando el importe de la deuda. La cancelación de la hipoteca se gestiona en la escritura notarial.
¿Qué cargas puede tener un local comercial?
Las más habituales son hipoteca pendiente, embargo judicial, deuda con Hacienda (AEAT), deuda con Seguridad Social (TGSS), anotación preventiva y usufructo o concesión a terceros.
¿Cuánto cobro si vendo un local con cargas?
Recibes el valor de mercado menos las cargas que se cancelan con el precio de venta. Por ejemplo, un local de 150.000 € con hipoteca de 80.000 € y embargo de 15.000 € genera un neto de 50.500 € (antes de la retención del 3% IRPF).
¿Tengo que cancelar la hipoteca antes de vender?
No. La hipoteca se cancela en la propia escritura con el precio de la venta: se paga al banco el certificado de deuda y el notaría comunica la cancelación al Registro. No necesitas disponer del dinero por adelantado.
¿Quién paga las deudas pendientes del local?
Se pagan con el precio de la venta, antes de que recibas tu neto. Quien compra destina el importe necesario a cada acreedor por su orden de prioridad; lo que queda después de pagar todas las cargas es tu importe líquido.
¿En qué orden se pagan las cargas si hay varias?
Por el orden de prioridad registral: primero las inscritas antes (habitualmente la hipoteca), después embargos y anotaciones posteriores. El notario calcula la distribución exacta en la escritura; en la oferta ya verás el neto que te corresponde.
¿Y si el valor del local no llega a cubrir todas las deudas?
Entonces hablamos de una venta con insuficiencia de valor: el comprador puede pagar la deuda prioritaria y negociar el resto, o no interesarse por la operación. Lo analizamos con los certificados reales y te decimos si hay salida viable antes de que firmes nada.
¿Tu local tiene cargas y necesitas vender?
Te contactamos en 24-48 horas. Nos encargamos de todo.
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